Пленум ВАС вынес Постановление, разъясняющее вопросы, возникающие у арбитражных судов при рассмотрении споров, вытекающих из договоров о купле-продажи недвижимости, предметом которых являются объекты, которые будут созданы или приобретены в будущем (Постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. # 54).

Указывается, что нормы ГК РФ не запрещают заключать договоры купли-продажи, предметом которых являются еще не созданные вещи и право собственности продавца на такую недвижимость еще не зарегистрировано, о чем свидетельствует глава 30 ГК РФ. Исходя из этого, Пленум указывает, что судам при разрешении подобных споров следует учитывать, что если у продавца на момент заключения сделки купли-продажи недвижимости, отсутствовала право собственности на продаваемое имущество, то сей факт не является основанием для признания сделки недействительной. И в то же время суды должны учитывать, что сам переход права собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации и возможен лишь в случае, если продавец обладает правом собственности на передаваемую недвижимость.

В Постановлении также есть положения об идентификации предмета таких договоров. В частности указывается, что к идентифицирующим признакам предмета такого договора следует относить сведения о местонахождении возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения и иные характеристики определенные проектной документацией. Пленум указывает, что цена является существенным условием и обязательно должна быть установлена в заключаемом договоре. В случае если в договоре нет достаточных данных для индивидуализации отчуждаемого имущества, но они имеются в прилагаемом к нему акте-передачи, то такой договор не может быть признан незаключенным.

Следует также отметить такие резонансные разъяснения о применении судами некоторых положений инвестиционного законодательства. В частности говорится, что инвестиционная деятельность, осуществляемая в форме капитальных вложений, не наделяет инвесторов финансирующих строительство объектов недвижимости, правом собственности на предмет инвестиций. Отметим, что продавец в судебном порядке не может быть понужден приобрести или создать вещь для передачи покупателю в будущем. Но это не лишает покупателя права требовать от контрагента передачи имущества, являющегося предметом договора. Исходя из этого, иск подлежит удовлетворении, только в случае если продавец располагает таким имуществом в натуре и является его законным владельцем на праве собственности, зарегистрированном в установленном законом порядке.

Если по условиям сделки каждая из сторон вносит определенный вклад, например, выполнение работ, поставка стройматериалов для достижения общей цели в виде создания объекта недвижимости, то такую сделку следует квалифицировать как договор простого товарищества.

Пленум указывает, что статья 558 ГК РФ устанавливает требования по государственной регистрации договора купли продажи недвижимости, которые не распространяются на договоры купли продажи будущей недвижимости. Из чего следует, что такие договора считаются заключенными с момента их подписания. Разъяснения, содержащиеся в Постановлении, также регулируют отношения, возникающие при заключении сделок, где будущей недвижимостью являются земельные участки. Положения данного Постановления не распространяются на отношения, регулируемые Законом о долевом участии в строительстве.

Коледа Юлиан Юрьевич,
помощник юриста
Казанского юридического центра.

Подписаться на новости