На сегодняшний день в стране проявляется рост ипотечных сделок, где в качестве залога рассматривается нежилая недвижимость.

Банки предлагают серьезные программы кредитования. Зачастую в нынешней правоприменительной практике специалистам приходится сталкиваться с желанием заемщиков оспорить договора ипотеки.

В соответствии с п.1 ст. 339 ГК РФ, п. 1 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре о залоге должны быть указаны предмет залог, его оценка, существо, размер, срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением ч.1 ГК РФ» было дано следующее разъяснение: существенными условиями договора о залоге являются предмет залога, его оценка, существо, размер, срок исполнения обязательства, условие о том, у какой из сторон находится заложенное имущество. Если сторонами не достигнуто соглашение либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

Отражаясь на практике, вышеприведенные положения зачастую содержатся в основных договорах в виде простых ссылок или указаний на то, что данные существенные условия будут урегулированы сторонами в дополнительных соглашениях к основному договору. Такие действия стороны, как правило, не выполняют, в силу чего при регистрации договора возникают трудности. Например, в договоре ипотеки не согласованы размер, срок исполнения основного обязательства, оценка предмета ипотеки, установленные в кредитном договоре с учетом дополнительных соглашений, что влечет незаключенность договора ипотеки.

В силу ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона, иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При заключении сделок с залогом, предметом которого являются земельные участки, необходимо руководствоваться ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 3 ст. 340 ГК РФ: ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Пункт 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 г. N 6/8 прямо предусматривает, что ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание, применяется тогда, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка.

При этом если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, то такой договор должен считаться ничтожной сделкой в силу ст.168 ГК РФ.

Иншаков Александр Юрьевич,
юрист Казанского юридического центра.

Подписаться на новости